היטל השבחה
היטל השבחה
לפני מספר ימים קיבלנו פנייה מאחד מלקוחות המשרד אשר ביקש להקים פרוייקט רב דירות על גבי מגרש המיועד לבנייה. מרשנו הינו בעל מלוא זכויות החכירה לדורות במגרש (במקרה שלו מדובר בתקופה של 99 שנים) ולפיכך הוא רשאי לבצע במגרש את כל הפעולות המותרות בכפוף לחוזה החכירה שנחתם בינו כפרט לבין רשות הפיתוח כבעלת הקרקע.
אם כך, יש לנו קרקע (מגרש), בעלים (רשות הפיתוח) וחוכר (מרשנו). השלב הבא הוא התקשרות עם משרד אדריכלים והגשת בקשה למוסדות התכנון לצורך קבלת היתר בנייה כדין מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
רשויות התכנון התבקשו לאשר בניית בניין מגורים המכיל קומה מפולשת (עמודים) ועליה 6 יחידות דיור בגודל ממוצע של כ – 130 מ"ר ליחידה. לאחר בחינת הבקשה, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הנפיקה למרשנו היתר בנייה בכפוף לתשלום אגרות בנייה והטלים שונים, ביניהם בקשה לתשלום היטל השבחה בעלות של עשרות אלפי שקלים.
טרם תשלום כל האגרות וההטלים מרשנו כיתת רגליו למשרדנו לצורך בחינת גובה התשלומים השונים, אופיים, מהותם וחוקיותם.
מהו בעצם היטל השבחה?
היטל השבחה הינו אחד מתשלומי החובה המוטלים מכוח התכנון והבנייה – תשכ"ה 1965 המסדיר את פעולות הרשויות המקומיות האמונות על התכנון והבנייה במדינת ישראל.
תשלום ההיטל מתבצע אימתי שמתקיימת, הלכה למעשה, עלייה בשווי הקרקע בעקבות אישור שניתן ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לחריגה ו/או להקלה ו/או לכל פעולה שחורגת מייעודי הקרקע המוגדרים על ידי תוכנית הבינוי התקפה (תוכנית מתאר ותוכניות בניין עיר – נהוג לכנותן תב"ע) או במקרים בהם הרשות מאשרת תוכנית בינוי חדשה שגורמת להשבחתה של הקרקע.
לדוגמא: בשנת 1998 רכש פלוני דונם קרקע והתוכנית שחלה על הקרקע התירה לבנות 4 דירות (יח"ד) לדונם. בשנת 2010 אישרה הוועדה תוכנית בינוי המתירה לבנות 8 יח"ד על אותה הקרקע ובעקבות כך ערך הקרקע עלה.
הרשות המקומית באה ואומרת לפלוני, אישרנו לך תוכנית שהשביחה את ערך הקרקע ולכן עלייך לשלם לנו חצי משיעור ההשבחה. מועד התשלום הוא במימוש ולכך אתן 2 דוגמאות שיגדירו מימוש:
- בעת מכירת הקרקע – כאשר מוכרים קרקע שניתן לבנות עלייה 8 דירות, הרי ברור שהיא תעלה יותר מקרקע שניתן לבנות עלייה 4 דירות בלבד. לפיכך, בעת המכירה פלוני ישלם לרשות המקומית את היטל ההשבחה.
- בעת קבלת היתר בנייה – כאשר פלוני בא לרשות ומבקש לממש את התוכנית באמצעות קבלת היתר בנייה בפועל ל- 8 דירות, הרשות תאשר את הבקשה אך תדרוש את חלקה בדמות היטל ההשבחה.
קיבלתם דרישה להיטל השבחה – האם לרוץ לשלם?
לאחר שמרשנו פנה למשרדנו, גילינו חוסר תיאום מוחלט בין גורמים שונים במחלקות ההנדסה של אותה רשות מקומית. כמו כן, גילינו כי הדרישה לתשלום היטל השבחה איננה חוקית ואין שום מקום לדורשה.
בפנייה פשוטה לרשות קיבלנו ביטול גמור ומוחלט מהדרישה להיטל ההשבחה (אף ללא צורך בהגשת ערר) ומכאן שמרשנו חסך עשרות אלפי שקלים!
מעבר לכך, הגם שיש לעתים מקום לתשלום היטל השבחה, אין צורך לרוץ לשלמו ועדיף לשכור את שירותיו של עורך דין הבקיא בתחום המקרקעין והתכנון ובנייה לצורך הגשת ערר על גובה החיוב (בשונה מחוקיותו).
